U prvom dijelu članka o provedbi Zakona o subvencioniranju stambenih kredita, analizirali smo koliko je obitelji ostvarilo pravo na subvenciju, gdje su se te obitelji odlučile nastaniti, koliko je djece u njima rođeno te ima li subvencioniranje stambenih kredita uopće svoj demografski učinak. U drugom dijelu bavit ćemo se cijenama i priuštivosti nekretnina u Hrvatskoj, odnosno ukazat ćemo na utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na cijene nekretnina i promišljati gdje bi se subvencija najviše isplatila.
Iz prethodnog dijela članka očito je da (mlade) obitelji najviše ostvaruju pravo na subvencionirani stambeni kredit ondje gdje ih je najviše, dakle u najvećim gradovima i njihovim okolicama. Podsjetimo se istraživanja Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj u kojem su Davor Kunovac i Ivan Žilić1 potvrdili da je subvencioniranje stambenih kredita pridonijelo već rastućem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj. Uočili su i regionalne varijacije u intenzitetu subvencija odnosno da je porast cijena nekretnina zabilježen u područjima i regijama s već aktivnim tržištem nekretnina. Drugim riječima, ondje gdje su stanovi do sada bili izrazito skupi (npr. u Zagrebu, Splitu ili Dubrovniku), osobito mladima, postali su još skuplji. Najjednostavnije rečeno, cijena nekretnine ovisi o atraktivnosti lokacije. Dakle, na cijene utječe ukupna potražnja za nekretninama, uključujući potražnju u turizmu.
Autori2 ističu da turizam smanjuje ponudu stambenih objekata te da u kombinaciji s ostalim čimbenicima utječu na povećanje cijena. Zato subvencije imaju i svoje negativni učinak. Autori ističu i da je uvođenje subvencije poremetilo uobičajenu mjesečnu dinamiku stambenih transakcija, što je posljedica koncentracije potražnje u mjesecu u kojemu su se predavali zahtjevi za subvencioniranje. Također, uočavaju da su cijene stanova porasle u razdoblju oko uvođenja subvencija, posebno kod manjih i starijih stanova.
Zato ćemo u nastavku dati kratki pregled kretanja cijena na tržištu nekretnina Hrvatske iz 2019. godine. Imajmo na umu pozitivne gospodarske trendove i povećanje životnog standarda u toj godini. Korišteni podaci preuzeti su iz publikacije “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2019.”3 koju u suradnji s Ekonomskim institutom u Zagrebu objavljuje Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja Republike Hrvatske. Osnovni cilj objavljivanja te publikacije je upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos većoj kvaliteti procjena i transparentnosti tržišta. S istim ciljem, izdvojit ćemo neke od ključnih informacija.
Na tržištu nekretnina u 2019. godini ostvareno je ukupno 111.673 kupoprodajnih transakcija; od kojih najviše čine transakcije poljoprivrednih zemljišta (38.315; 34,3 %), zatim slijede transakcije stanova/apartmana (26.480; 23,7 %), građevinskih zemljišta (17.100; 15,3 %) i obiteljskih kuća (14.006; 12,5 %). Ostalo se odnosi na poslovne nekretnine i šumska zemljišta.
Inače, na tržištu nekretnina u 2019. godini ostvaren je rast od 6,5 % u odnosu na 2018. godinu, dok je ukupna vrijednost prodanih nekretnina iznosila 39,8 milijardi kuna (10 % BDP-a u 2019. godini).
U nastavku ćemo se usmjeriti na kupoprodajne transakcije stanova/apartmana i obiteljskih kuća s obzirom na to da se većina građana kojima je odobrena subvencija odlučila za kupnju stana (61,5 %) ili kuće (27,4 %).
Najveći broj kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana ostvaren je u Gradu Zagrebu (36,4 %), Splitsko-dalmatinskoj (10,1 %), Primorsko-goranskoj (9,8 %) i Istarskoj županija (7,7 %).
Što se tiče medijalnih cijena stana/apartmana po m2 najviša je zabilježena u Dubrovačko-neretvanskoj (13.590 kuna), Splitsko-dalmatinskoj (11.923 kuna) i Gradu Zagrebu (10.616 kuna). S druge strane, najniža je u Vukovarsko-srijemskoj (3.577 kuna), što znači da je razlika medijalne cijene stanova/apartmana po m2 između Dubrovačko-neretvanske i Vukovarsko srijemske u 2019. godini iznosila 10.013 kuna. Tako se za cijenu jednog m2 u Dubrovačko-neretvanskoj moglo kupiti čak 3,8 m2 u Vukovarsko-srijemskoj županiji.
Grad Dubrovnik je uvjerljivo najskuplja jedinica lokalne samouprave sa zabilježenom medijalnom cijenom iznad 15.000 kuna po m2. Općenito, medijalna cijena u rasponu od 10.001 do 15.000 kuna zabilježena je, s iznimkom Grada Zagreba (10.616 kuna), isključivo u priobalnim i otočnim jedinicama lokalne samouprave. S druge strane, najniže su u ruralnim područjima, a posebno u središnjem i istočnom dijelu Hrvatske.
Kad je riječ o Gradu Zagrebu, najveći broj transakcija zabilježen je u katastarskim općinama Trešnjevka, Vrapče, Centar i Zaprudski otok. Najveći porast u 2019. u odnosu na godinu prije bilježe katastarske općine Gornje Vrapče (127,8 %) i Resnik (127,3 %), što govori o prostornom širenju grada (premještaja stanovništva i djelatnosti), ali i o visini cijena u (širem) centru grada. Tako je najviša medijalna cijena po m2 zabilježena u katastarskim općinama Centar (13.340 kuna), Maksimir i Trnje (nešto iznad 12.000 kuna), a najniže u općinama Odra (6.561 kuna) i Sesvetski Kraljevec (6.569 kuna).
S druge strane, broj transakcija obiteljskih kuća najveći je u Gradu Zagrebu, Osječko-Baranjskoj i Zagrebačkoj. Najviše medijalne cijene obiteljskih kuća po m2 zabilježene su u Splitsko-dalmatinskoj (4.517 kuna), Šibensko-kninskoj (4.114 kuna) i Gradu Zagrebu (3.194 kune). S druge strane, najniže su zabilježene u Koprivničko-križevačkoj (35 kuna) i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji (45 kuna). Zanimljivo, za 1 m2 u Splitsko-dalmatinskoj županiji moglo se kupiti čak 14 m2 kuće u Vukovarsko-srijemskoj županiji.
Na lokalnoj razini po medijalnoj cijeni se ističe nekoliko općina: Ston (15.475 kuna), Seget (12.090 kuna) i Primošten (10.915 kuna). S druge strane, medijalne cijene ispod 1.000 kuna po m2 zastupljene su u ruralnim područjima kontinentalnog dijela Hrvatske.
U Gradu Zagrebu je najveći broj transakcija obiteljskih kuća zabilježen u katastarskim općinama Dubrava, Vrapče i Trešnjevka. Prodaja kuća najviše je porasla u općinama Centar (141,2 %), Črnomerec (138,8 %) i Gornje Vrapče (121,1 %). Dakle, slično kao kod stanova s iznimkom općine Centar. Najveća medijalna cijena po m2 obiteljskih kuća u Gradu Zagrebu kretala se od 7.135 kuna u katastarskoj općini Maksimir, 6.541 kuna u općini Centar, 5.063 kune u općini Rudeš do općine Dragonožec sa 350 kuna.
Nakon ovog kratkog pregleda samo smo kvantitativno izrazili ono što nam je dobro poznato; gdje su nekretnine u Hrvatskoj skupe, a gdje uopće nisu. Autori Kunovac i Žilić su zaključili da više subvencije u jedinicama lokalne samouprave koje su manje razvijene nisu dovele do dodatnog povećanja cijena nekretnina. Gdje se onda isplati subvencija? Odgovor je jasan: svugdje gdje je slabije aktivno tržište nekretnina, ponajviše izvan Zagreba i okolice te kod obalnih gradova, a najviše u ruralnim područjima, posebno u onima s krajnje negativnim demografskim trendovima. Prema indeksu priuštivosti (količnik medijalne cijene stambene nekretnine i prosječne neto plaće pomnožen sa 100) iz publikacije Ekonomskog instituta u Zagrebu u tim je područjima veća priuštivost nekretnina. Jedinice lokalne samouprave u kojima su najpriuštivije nekretnina su Plitvička jezera, Strahoninec, Durđenovac, Vrbovsko, Novi Marof, Vukovar, Petrinja i Beli Manastir. S druge strane, jedinice lokalne samouprave u kojima su nekretnine najmanje priuštive su Hvar, Slivno, Dubrovnik, Okrug, Baška Voda, Vrsar, Primošten, Makarska, Novalja i Bol.
Na kraju vidimo da je ova javna politika imala potencijal zadržavanja i preseljenja stanovništva u slabije razvijena područja, no zbog prevladavajuće potražnje i kupnje nekretnina u razvijenim područjima, to je gotovo nemoguće. Poglavito zbog manjka (kvalitetnih) radnih mjesta i nedostatka sadržaja u tim područjima. Jedan od potencijalih posljedica pandemije možda je i postupna promjena ustaljene prakse kupovanja nekretnina tamo gdje ih svi kupuju. Nakon pandemije, ali i potresa, sigurno smo svjesniji nedostataka života u najvećim gradovima. Istovremeno nam je omogućen rad na daljinu i u sektorima u kojima se do jučer to činilo nemogućim. Ipak, s druge strane, svjesni smo mogućnosti koje gradovi pružaju mladima. Zbog toga je važno poboljšati postojeće i osmišljavati nove javne politika za područja u kojima nedostaje sadržaja i radnih mjesta za mlade. Možda tada cijene porastu ondje gdje to nikad ne bismo očekivali.
1 Hrvatska narodna banka, 2020: Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj, https://www.hnb.hr/-/w-060
2 Hrvatska narodna banka, 2020: Subvencioniranje stambenih kredita pridonijelo je trendu rasta cijena nekretnina, https://www.hnb.hr/-/subvencioniranje-stambenih-kredita-pridonijelo-je-trendu-rasta-cijena-nekretnina
3 Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja Republike Hrvatske, 2020: Predstavljena publikacija “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2019.”,
https://mgipu.gov.hr/vijesti/predstavljena-publikacija-pregled-trzista-nekretnina-republike-hrvatske-2019/10868
